سرانجام عصر امپراتوری مسکن در ایران

به گزارش انوار بلاگ، محمد مهدی حاتمی؛ برای بسیاری از ایرانی هایی که تجربه تورم ساختاری در طول نیم قرن اخیر، بخش عمده رابطه آن ها با شاخص های اقتصاد کلان را شکل می دهد، پناه بردن به مسکن به عنوان راه حلی برای جلوگیری از افت ارزش دارایی ها عجیب به نظر نمی رسد. اما آیا ممکن است دوران این استدلال به سر رسیده باشد؟

سرانجام عصر امپراتوری مسکن در ایران

جهت دریافت خدمات خرید درب ضد سرقت با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. گروه آبان ارائه دهنده بهترین درب ضد سرقت ایرانی و خارجی میباشد.

تقریباً همه مان شنیده ایم که سرمایه گذاری در مسکن هیچ وقت با ضرر همراه نبوده و اینکه تا سقفی بالای سرت نداشته باشی، نمی توانی با خیال آسوده شب را به صبح برسانی. این تجربه عمومی در ایران البته تایید های آماری هم دارد و به عنوان نمونه، قیمت مسکن در تهران در فاصله سال های 1378 تا 1398 (یعنی در یک بازه دو دهه ای) بیش از 75 برابر رشد داشته است.

با این همه، آیا آنچنان که باور عمومی تایید می نماید، سرمایه گذاری در مسکن همواره سودآور است و نیز آیا ممکن است تغییرات در فضای مالی، یعنی آنچه همواره در حال وقوع است، در ایمان ایرانی ها به سودآوری سرمایه گذاری در حوزه مسکن خللی وارد کند؟

آیا سرمایه گذاری در مسکن همواره بهترین انتخاب است؟

از ابتدای سال 1399، سودآوری و بازدهی بورس به شکلی خیره نماینده اوج گرفت، تا آنجا که همه جا صحبت از ثبت نام در سجام، دریافت کد بورسی و این یا آن نماد بورسی بود و همه عجله داشتند که تا دیر نشده، هر سهامی را که می توانند خریداری نمایند. این در حالی است که مقایسه ها هم نشان می دهند که عجله شهفرایندان ایرانی برای ورود به بورس در واقع توجیه هم داشته است.

بازدهی بازار سرمایه در 5 ماه نخست امسال (تا خاتمه مرداد ماه و تا پیش از آغاز فاز اصلاحی)، حدود 243 درصد بوده، حال آنکه بازدهی بازار مسکن در همین مدت 48 درصد، بازار سکه 79 درصد و بازدهی سرمایه گذاری در دلار هم حدود 50 درصد بوده است. به این ترتیب، تا این لحظه از سال 1399، حتی با وجود افت 30 درصدی ارزش طی فاز اصلاحی اخیر، بازدهی بازار بورس همچنان با اختلاف بالاتر از سایر بازار های موازی بوده است.

با این همه، چنانچه افق آنالیز را گسترده تر کنیم، بازدهی بازار سرمایه در مقایسه با بازدهی بازار های رقیب (مسکن، طلا، ارز و خودرو) حتی بالاتر هم می رود. به عبارت ساده تر، بورس بازاری است که در گذر زمان از نظر بازدهی اوج می گیرد.

بر این اساس، در فاصله سال های 1376 تا 1396، یعنی در یک بازه دو دهه ای، بورس حدود 5 هزار و 340 درصد بازدهی داشته است. به عبارت دیگر، بورس طی این 20 سال به طور متوسط حدود 53 برابر اصل سرمایه سودآوری داشته است. اصلی ترین بازار رقیب طی این مدت، بازار سکه بوده که حدود 3 هزار و 710 برابر بازدهی داشته است.

بازار مسکن در این مقایسه صندلی سوم را به خود اختصاص می دهد. بازدهی این بازار در فاصله زمانی دو دهه ای که به آن اشاره شد، حدود 3 هزار و 23 درصد بوده و این یعنی قیمت هر متر مربع مسکن خریداری شده در سال 1376، در انتهای سال 1396 به طور متوسط حدود 30 برابر شده است (متوسط کشوری و نه متوسط تهران). بازدهی سرمایه گذاری در دلار طی این مدت نیز حدود 744 درصد بوده است.

این در حالی است که بازدهی سرمایه گذاری در بعضی صندوق های بورسی حتی از بازدهی سرمایه گذاری مستقیم در بورس هم بالاتر بوده است. بر این اساس، پربازده ترین صندوق سرمایه گذاری مشترک در بورس طی 11 سال اخیر، بیش از 37 هزار درصد سوددهی داشته و این یعنی سرمایه گذاری در این صندوق، طی این مدت با افزایش حدوداً 370 برابری اصل سرمایه روبرو شده است.

چه بلایی سر بازار مسکن آمده است؟

مسکن علاوه بر آنکه می تواند یک کالای سرمایه ای به حساب بیاید، در عمل یک کالای مصرفی است. به عبارت ساده، چه شما خودتان در خانه ای که خریده اید زندگی کنید و چه آن را اجاره بدهید، در نهایت کسی باید در این خانه زندگی کند و در واقع آن را مصرف کند.

حالا فرض کنید شرایطی ایجاد گردد که تقاضا برای مسکن در مقابل عرضه آن به شدت افت کند. دانش متعارف مالی می گوید تحت این شرایط، قیمت ها باید پایین بیایند، چون متقاضی برای مسکن وجود ندارد. این اتفاقی است که در عمل در حوزه اقتصاد مسکن در ایران اتفاق افتاده و شاهد مثال آن هم وجود بیش از 2 میلیون و 500 هزار خانه خالی در سراسر کشور است.

البته تمام این خانه های خالی الزاماً با تقاضای مصرفی جامعه همخوانی ندارند: بسیاری از آن ها در مناطق گران قیمت شهر تهران واقع شده اند و از دسترس عامه شهفرایندان خارج اند و بسیاری هم در دسته مسکن مهری قرار می گیرند که به دلیل ضعف زیرساخت های شهرسازی، متقاضی ندارند. علاوه بر این، بر اساس آمارها، حدود 65 درصد از تمام این خانه های خالی بالای 100 مترمربع مساحت دارند و از این نظر، با توجه به اوج گیری قیمت ها، از حوزه توان خرید مصرفی بخش عمده ای از جامعه خارج شده اند.

اما اگر این طور است و اگر تقاضای مسکن در قیاس با عرضه آن کمتر است، چرا قیمت ها مدام بالاتر می فرایند؟ پاسخ سوداگری است. قیمت ها بالا می فرایند، چون تقاضای مصرفی جای خود را به تقاضای سرمایه ای داده است. به بیان ساده، کسانی که پول دارند، به قصد سرمایه گذاری خانه می خرند و قیمت ها را مدام بالاتر می برند و آن هایی که واقعاً دنبال خرید یا اجاره مسکن به قصد استفاده شخصی هستند و پول ندارند، سرشان بی کلاه می ماند.

اما این بازی نمی تواند تا ابد ادامه پیدا کند. همان طور که بالاتر اشاره شد، خرید خانه به قصد سرمایه گذاری، سه هدف بیشتر ندارد: یا خودتان از آن خانه استفاده می کنید، یا می خواهید آن را اجاره دهید و یا می خواهید بعداً با سود خانه را بفروشید.

حالت اول احتیاج به شرح ندارد، اما حالت های دوم و سوم، احتیاجمند این هستند که اشخاص حقیقی دیگری واقعاً به قصد مصرف خانه را از شما بخرند یا اجاره نمایند. اگر به هر دلیلی (اعم از کاهش توان خرید، کاهش تقاضای واقعی به دلیل افت میزان تشکیل خانوار جدید و ...) تقاضا برای مسکن نزولی باشد، دیر یا زود مسکن وارد فاز رکود و شاید رکود تورمی می گردد. این اتفاقی است که طی بیش از یک دهه اخیر، گریبان بازار مسکن ایران را گرفته است.

خاتمه عصر مال ها

موضوع دیگری که بازار مسکن ایران را در نیمه دوم سال 1399 و حتی در سال های بعد با تهدید رو به رو می نماید، بروز رکود سنگین در بخش املاک تجاری و اداری است. بر این اساس، در حالی که قیمت املاک تجاری و اداری هم در سال های اخیر رشد قابل توجهی داشته، اما این رشد قیمت به اندازه رشد قیمت در بخش مسکونی نبوده است.

این، اما در حالی است که به دلیل انفجار قیمت مسکن در انتهای دهه 1380 و آغاز موج پاساژسازی و مال سازی در شهر های مختلف کشور، اکنون صد ها پروژه نیمه کاری تجاری و اداری در شهر های ایران وجود دارد. از آن سو، با توجه به اینکه بخش عمده فروش اصناف فعال در این مراکز تجاری، به دلیل دوران طلایی درآمد های نفتی ایران در دهه 1380، اقلام وارداتی بوده است و اکنون واردات با نرخ های کنونی دلار صرفه ای ندارد، پیشه مغازه داری سوت و کورتر از هر زمان دیگری شده است.

بر این اساس، در حالی که میانگین قیمت املاک تجاری از سال 1393 تا کنون حدود 2.6 برابر شده، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در همین بازه زمانی حدود 5.6 برابر افزایش داشته است. از دیگر سو، طی 10 سال اخیر میانگین قیمت مسکن در شهر تهران 14 برابر شده است، اما در همین بازه زمانی میانگین قیمت املاک تجاری در پایتخت، حدود 10 برابر رشد نموده است.

به این ترتیب، به نظر می رسد باز هم یک باور عمومی دیگر در میان شهفرایندان ایرانی در حوزه مسکن در حال ترک خوردن است: اینکه مغازه داری یک کسب و کار سودآور است. این در حالی است که همه گیری کرونا و رونق کسب و کار های آنلاین در مقایسه با کسب و کار های مبتنی بر مکان فیزیکی، ضربه ای دیگر به پیشه مغازه داری زده است.

یک بازدید ساده از پاساژ ها و مال های عظیم در شهر هایی مانند تهران در دوران کرونا هم نشان می دهد که این رخداد کاملاً محسوس است. بنابراین، به نظر می رسد دست کم طی 6 ماه آینده، بسیاری از کسب و کار های مبتنی بر فضای فیزیکی و فروش در محل، بیش از پیش آسیب خواهند دید و صد البته، تقاضا برای املاک تجاری در آینده ای نزدیک هم از این موضوع تاثیر می پذیرد.

منبع: فرارو
انتشار: 16 مهر 1399 بروزرسانی: 16 مهر 1399 گردآورنده: anvarblog.ir شناسه مطلب: 5551

به "سرانجام عصر امپراتوری مسکن در ایران" امتیاز دهید

امتیاز دهید:

دیدگاه های مرتبط با "سرانجام عصر امپراتوری مسکن در ایران"

* نظرتان را در مورد این مقاله با ما درمیان بگذارید